Estimation immobilière

 Expertise Valeur vénale 

Valeur locative

 

Pourquoi faire appel à un cabinet indépendant lorsque les agences immobilières proposent gratuitement

une estimation de votre bien immobilier ? 

Voici quelques points clés qui vous permettront d'affiner votre réflexion.

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Casadiag Expertises est un cabinet professionnel indépendant et impartial, certifié et assuré pour cette spécialisation.

Pourquoi faire appel à un expert ? 
L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur.

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Nous assurons les expertises  dans le Nord 59-62. Ces expertises sont recevables auprès d'un tribunal.

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Très souvent, on me pose la question de la recevabilité d'une expertise non contradictoire ( expertise effectuée sans la présence de toutes les parties) devant un Tribunal.

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En effet, certains juristes mal informés ( et même certaines juridictions, parfois...) soutiennent que seule une expertise contradictoire ordonnée par un juge serait recevable devant les tribunaux ....

Il n'en est rien, car les juridictions considèrent de plus en plus souvent que l'expertise amiable ( ou de partie, ou encore unilatérale ) est un élément de preuve recevable , charge au défendeur d'apporter la preuve contraire par une éventuelle contre expertise ou la demande d'une ordonnance désignant un expert judiciaire en vue d'une expertise contradictoire.

C'est d'ailleurs une position que la Cour de Cassation a enterriné par   deux fois :
Aussi, dorénavant, tous mes rapports d'expertise comportent-ils la  mention suivante:

"La présente expertise unilatérale concourt ainsi à l'exercice du droit   à la preuve de vos dommages. La Cour de Cassation a reconnu la recevabilité de l'expertise unilatérale comme élément de preuve.
(Cassation : Chambre Civile – Arrêt n°412 du 5 Avril 2012 – Chambre mixte- Arrêt n° 271 du 28 septembre 2012)"

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Casadiag Expertises effectue des expertises de valeur vénale immobilière. Elles servent à connaître la valeur marchande d’un bien immobilier, concordant au prix exact au prix auquel il pourrait être vendu ou acheté dans des circonstances normales de libre marché. Nous vous aidons à évaluer la valeur exacte de votre maison ou appartement.

Cette estimation porte sur tous types de bien immobilier : Villa, maison, chalet, appartement, loft, château etc. Cette estimation peut être réalisée sur votre résidence principale ou secondaire, d’un bien qui est loué ou qui vous appartient. La valeur vénale d’un terrain constructible ou non constructible peut également être expertisée.

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L’expert immobilier définit avec impartialité et précision la valeur vénale ou locative des biens immobiliers, à usage d’habitation ou professionnel. Sa connaissance du marché immobilier local et national lui permet d’élaborer une expertise immobilière de la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation pour les particuliers et, pour les professionnels, l’expert immobilier déterminera la valeur vénale ou la valeur locative des bureaux, commerces, locaux industriels.

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Tarif d'une expertise valeur vénale Nord 59-62

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La mission d'expertise de la valeur vénale est définie suivant la charte de l'expertise
 

Cette étude sera exécutée dans le respect de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière et conformément aux objectifs et au contexte de l’évaluation confiée.

Cette étude n'est pas un Audit Immobilier au sens de la Charte de l'Expertise

Selon les besoins de la mission, notre expert procédera à :

§   Une visite des lieux pour en apprécier la nature, la situation, l'accès, l'état,

§   L'analyse des surfaces du / des bien(s) et de leur affectation,

§   Une étude du marché immobilier, pour des biens comparables, de même nature et d'un proche secteur géographique,

§   Une étude des documents communiqués, par exemple : titres de propriété, baux, avenants, loyers, dossiers de travaux, état de contentieux…

 

L'évaluation sera réalisée en présumant que les biens considérés répondent à toutes les obligations légales ou réglementaires (permis de construire, conformité, usage, destination...).

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L’expertise valeur vénale : dans quels cas ?

Pour fixer la valeur vénale d’un bien immobilier, la valeur vénale d’un fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine immobilier :

• Lors d’une vente immobilière ou d’un achat immobilier.

• D’un divorce ou d’une succession.

• D’un prêt immobilier ou d’une déclaration d’impôt sur la fortune.

• D’une expropriation.

• De la fixation ou de la révision d’un loyer.

• De l’apport ou de la restructuration de votre société.

• D’un redressement de l’administration fiscale.

• Pour établir ou vérifier une superficie loi Carrez (lot de copropriété).

• Liquidation de communauté.

• D’un partage, donation.

• D’une éviction.

• Des litiges fiscaux.

• Pour un Etat des lieux pour certains prêts bancaires.

• Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail.

• Pour une procédure judiciaire.

 

Procédés d'expertise immobilière

Notre expert immobilier certifié et assuré emploit des méthodes définies par la Charte de lʼexpertise en évaluation immobilière:

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• Les méthodes par comparaison (ou méthode par le marché)

L'expert immobilier recherchera des exemples de ventes récentes de biens comparables.

 

• La méthode par actualisation des cash-flows

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus d'une activité.

 

• La méthode « sol et construction »

Les méthodes par le sol et la construction consistent à apprécier séparément le terrain et les bâtiments qui composent l’immeuble pour effectuer l'expertise immobilière.

 

• La méthode par capitalisation du revenu

Il s'agit d'appliquer un coefficient de capitalisation au revenu que procure votre bien immobilier.